O Leilão Bilionário de CEPACs e a Disputa pelo Futuro de São Paulo
No dia 19 de agosto de 2025, o mercado financeiro e imobiliário brasileiro voltou seus olhos para a sede da B3, em São Paulo, em um evento que marcou três décadas de transformação urbana: o leilão dos últimos Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs) da Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL).
O certame ocorreu no segmento de balcão organizado da B3 e ofereceu 164,5 mil títulos com preço mínimo de R$ 17.601,00 cada. A expectativa da Prefeitura era arrecadar até R$ 2,9 bilhões para financiar um novo ciclo de investimentos em infraestrutura urbana.
O resultado, no entanto, ficou abaixo da meta: foram vendidos 94,8 mil CEPACs, o equivalente a 57,6% da oferta, gerando uma arrecadação de R$ 1,668 bilhão. Todos os títulos foram negociados pelo preço mínimo, sem ágio.
Decifrando o CEPAC
Mais do que uma taxa urbanística, o CEPAC é um título mobiliário emitido pela Prefeitura que concede ao portador o direito de construir além do limite permitido ou alterar parâmetros urbanísticos em áreas definidas.
Cada certificado equivale a uma metragem variável, dependendo da tipologia e da localização do projeto, permitindo ao poder público calibrar os incentivos e recuperar parte da valorização imobiliária gerada pelos investimentos públicos.
O Arcabouço Legal e Financeiro
Os CEPACs nasceram do Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/2001) e, em São Paulo, são regulamentados pelo Plano Diretor Estratégico e pela Lei nº 13.769/2004, que criou a OUC Faria Lima. Sua natureza de valor mobiliário os submete também à regulação da CVM, garantindo transparência.
O ciclo desses certificados se dividiu em três etapas: o leilão primário, a negociação no mercado secundário e, por fim, a vinculação ao projeto, quando o título se transformou em direito construtivo.
Três Décadas de Transformação
Desde os anos 1990, a Operação Faria Lima promoveu intervenções urbanas de grande impacto: os túneis Max Feffer e Jornalista Fernando Vieira de Mello, a requalificação do Largo da Batata, a criação do Boulevard JK, ciclopassarelas, redes enterradas e ciclovias.
Obras que moldaram o skyline e a mobilidade de uma das áreas mais valorizadas da cidade.
O que esteve em jogo
O leilão de agosto representou não apenas a última grande oportunidade de adquirir potencial construtivo em escala na região, mas também um termômetro sobre a disposição do mercado em investir na Faria Lima.
Com vacância inferior a 2% e aluguéis que ultrapassaram R$ 300 por metro quadrado em edifícios premium, a região demonstrou sua força como epicentro imobiliário.
Destino dos Recursos
Os recursos arrecadados foram direcionados para infraestrutura e habitação, com foco em projetos que contemplam Paraisópolis e comunidades do entorno.
Essa destinação refletiu o desafio central das operações urbanas: conciliar desenvolvimento econômico e inclusão social.
Um marco para o futuro
O leilão bilionário encerrou um ciclo e abriu outro. Ao mesmo tempo em que consolidou a Faria Lima como referência global de valorização imobiliária, trouxe à tona questões sobre densidade, sustentabilidade e governança urbana.
O resultado ofereceu ao mercado um sinal claro: mesmo em um cenário de custos elevados, a região segue sendo sinônimo de oportunidade, exclusividade e futuro.
