Como o modelo de Branded Residences está redefinindo o mercado imobiliário de luxo global e o que isso significa para São Paulo.

O Mandarin Oriental Miami tinha 326 quartos. A decisão foi radical: demolir tudo. No lugar, duas torres. O novo hotel terá apenas 121 quartos, uma redução de 63%. O restante? São 228 residências na torre sul e mais 94 unidades na torre norte. Antes mesmo da inauguração, o empreendimento já ultrapassou US$ 1 bilhão em vendas.

Leia de novo: demoliram um hotel inteiro para construir residências. E o dinheiro apareceu antes da obra ficar pronta.

E o Mandarin Oriental não está sozinho.

O Waldorf Astoria Nova York saiu de 1.400 quartos para 375. No lugar, criou 372 residências de luxo. Custo da operação: cerca de US$ 2 bilhões. O Regent Santa Monica cortou de 347 para 167 quartos. O Four Seasons Nova York converteu dezenas de quartos em unidades residenciais. Reformas bilionárias para receber menos gente.

Em Dubai, o Six Senses The Palm inverteu completamente a equação: apenas 61 suítes de hotel contra 172 Branded Residences. A proporção é de quase três residências para cada quarto. O hotel existe para servir o morador, não o contrário.

E a Rosewood foi além. Em Beverly Hills, inaugurou um empreendimento 100% residencial. Zero quartos de hotel. Apenas 17 residências de luxo com serviços da marca, com preços entre US$ 10 milhões e US$ 45 milhões. O hotel, fisicamente, já nem precisa existir para a marca faturar.

Isso não é retração. É reposicionamento.

Para entender o que está acontecendo, é preciso olhar para o comportamento de quem está no topo da pirâmide de consumo. O cliente de altíssima renda não negocia para baixo. Se a suíte presidencial não está disponível, ele remarca a viagem ou troca de hotel. Hotéis oferecem comissões de até 15% para agentes movimentarem o inventário convencional. A suíte premium não precisa de incentivo. Vende sozinha.

Os dados confirmam essa bifurcação. Segundo a STR/CoStar, o RevPAR de luxo nos EUA subiu 5,7% em 2025, o único segmento com crescimento consistente. A categoria Economy amargou quedas de mesma magnitude. É uma economia em K: quem está no topo acelera, o restante desacelera.

Esse comportamento explica por que as grandes cadeias hoteleiras estão abandonando o modelo de volume. O quarto de hotel é um ativo que gera receita por diária. A residência de marca é um ativo que gera receita por venda, com margens superiores, antecipação de caixa e recorrência de serviços. A lógica financeira é inequívoca.

O que era estritamente hospitalidade agora se funde com o mercado imobiliário. A metragem que abrigava centenas de quartos convencionais cede lugar a suítes amplas e, principalmente, a Branded Residences, o verdadeiro ativo de valor.

O setor de residências de marca cresceu mais de 180% na última década, segundo a Savills. Hoje, 79% de todas as Branded Residences globais pertencem a marcas hoteleiras. São mais de 700 projetos concluídos e outros 790 no pipeline até 2032.

Individualmente, o impacto é contundente:

A Four Seasons atingiu US$ 2,1 bilhões em vendas residenciais brutas em 2024, o dobro do primeiro semestre do ano anterior. Hoje, 65% do seu pipeline inclui componente residencial.

O grupo Aman vendeu US$ 5,7 bilhões em propriedades nos últimos três anos. Em Nova York, a última unidade saiu por mais de US$ 11.400 o pé quadrado.

O hotel é a porta de entrada. A residência é o produto.

O luxo silencioso define a nova equação

Existe um conceito que ajuda a compreender essa transformação: o Quiet Luxury, ou luxo silencioso. O cliente de altíssima renda paga premium por menos. Menos quartos, menos barulho, menos aglomeração. A exclusividade é definida pela posse definitiva da experiência hospitalar. Quem tem patrimônio de verdade paga para que o mundo ao redor desapareça.

Esse cliente não quer compartilhar o lobby com turistas. Ele quer o serviço do hotel, a curadoria estética da marca, a conveniência do concierge, mas dentro da sua residência, no seu andar, com a sua privacidade. E está disposto a pagar valores expressivos por isso.

É uma mudança de paradigma. O metro quadrado deixou de ser avaliado apenas por localização e acabamento. Agora ele é precificado pela infraestrutura invisível de serviços cinco estrelas, pela chancela da marca e pelo grau de isolamento que o endereço oferece.

E as marcas de moda e lifestyle entraram no jogo. A Louis Vuitton prepara a abertura do seu primeiro hotel em Paris, na Champs-Élysées, prevista para 2026. O Orient Express ocupa um palazzo do século XV em Veneza. Marcas automotivas licenciam seus nomes para torres residenciais em Dubai, Miami e Nova York.

Essa expansão não é acidental. Marcas de luxo operam há décadas vendendo desejo, aspiração e pertencimento. O passo natural é transformar esse capital simbólico em ativo imobiliário. O objetivo é envelopar a vida do cliente, garantindo curadoria estética em todos os pontos de contato: da bolsa ao apartamento, do carro ao endereço.

O ecossistema é o produto. Não o quarto. Não o metro quadrado. O ecossistema completo.

A expansão internacional das nossas marcas prova que entendemos esse jogo. A JHSF comprou um palazzo em Milão por € 52 milhões para o Fasano. Em Cascais, fechou parceria com o BTG para um projeto com 44 Branded Residences. A rede Fasano já tem operações ou projetos em Nova York, Miami, Londres, Sardenha, Milão e Cascais, com a meta declarada de chegar a 20 destinos internacionais. O mercado global de vilas privadas cresce a 9,5% ao ano, superando de longe a hotelaria tradicional.

E dentro de casa, em São Paulo, o Faena confirma a tese.

O projeto na região da Faria Lima, desenvolvido pela Even em parceria com o Faena Group e com operação hoteleira da Accor, terá apenas 100 suítes de hotel e 140 residências. Com metro quadrado na casa dos R$ 70 mil e um VGV estimado em R$ 3 bilhões, é o maior lançamento da história da incorporadora.

Não é um hotel. É um distrito de luxo cultural com residências de marca, centro de arte operado pela Faena Art, restaurante do Francis Mallmann e jardins suspensos projetados por Alex Hanazaki. Duas torres de 42 andares com quase 5 km de extensão linear de vegetação, inspirados nas curvas de Niemeyer e Burle Marx. A mesma lógica do Waldorf, do Mandarin Oriental e do Six Senses, materializada a 300 metros da Faria Lima.

São Paulo se posiciona, de forma definitiva, no mapa global das Branded Residences.

O que isso significa para quem compra (e para quem vende)

Para o investidor e comprador de altíssimo padrão, a mensagem é clara: o ativo mais valorizado da próxima década não é o apartamento com vista. É o apartamento com serviço, chancela e curadoria. A diferença de valorização entre um empreendimento convencional de luxo e uma Branded Residence tende a se ampliar à medida que mais marcas globais entram no mercado brasileiro.

Para o mercado imobiliário, a implicação é igualmente profunda. A conversa com o cliente mudou. Não se pergunta mais quantos metros quadrados tem o apartamento. Pergunta-se qual é a experiência de morar ali. Qual é a chancela. Qual é o nível de serviço. Qual é o grau de isolamento e paz que aquele endereço oferece.

É o que vivemos todos os dias na MBRAS. Nosso trabalho é ler essas tendências antes que virem consenso e traduzir essa leitura em orientação precisa para nossos clientes. Quem busca um ativo resiliente, com potencial de valorização acima da média e alinhado às dinâmicas globais de consumo de luxo, precisa entender esse movimento.

O Mandarin Oriental demoliu o hotel inteiro e faturou US$ 1 bilhão antes de abrir. O Waldorf eliminou 73% dos seus quartos. O Six Senses tem três vezes mais residências que quartos. A Rosewood abriu um prédio de luxo sem nenhum quarto de hotel. E o Faena trouxe para São Paulo o mesmo modelo que redefine o mercado global.

O mercado imobiliário de luxo não vende mais espaço. Vende ecossistema.

O luxo mudou de endereço. E não deixou recado na recepção.

Lucas Melo é CEO da MBRAS, imobiliária especializada em imóveis de alto padrão em São Paulo. A MBRAS atua nos principais eixos nobres da cidade, oferecendo consultoria personalizada para clientes que buscam ativos residenciais de luxo com infraestrutura de serviço e chancela de marca.

Savills Branded Residences Report 2024/25 · STR/CoStar (dados anuais 2025) · Four Seasons Press Release (jan/2025) · The Real Deal (março 2025) · SOM Architects · Hilton Press Release · CoStar (maio 2025) · Six Senses/IHG · Rosewood Hotels Press Release · Knight Frank (2024) · Bloomberg · NeoFeed · Brazil Journal · Exame · Valor Econômico · Future Data Stats

Demoliram o hotel inteiro. E faturaram US$ 1 bilhão antes de abrir.

Indian Creek Island, mais conhecido como o bairro à beira mar mais cobiçado de Miami, nos Estados Unidos, torna-se um verdadeiro centro de privacidade dos bilionários, que estão adquirindo residências lá. 

Com os valores iniciando na casa dos $60 Milhões de dólares, o bairro oferece privacidade e segurança inestimáveis, garantindo o que muitos bairros famosos não possuem. 

Localizado na Baía de Biscayne, ao norte de Miami Beach, a praia é uma  faixa de terra artificial de 1,2 milhão de metros quadrados. Entre os moradores estão: o quarterback da NFL Tom Brady, o fundador da Amazon Jeff Bezos, e a filha do presidente Donald Trump, Ivanka Trump. 

O mais recente movimento envolve Mark Zuckerberg, que teria adquirido uma mansão avaliada entre US$ 150 milhões e US$ 200 milhões.

A lógica ali é simples: exclusividade absoluta. A ilha principal tem só 40 lotes à beira-mar. 

Segurança é o ponto central. Indian Creek funciona como um município independente, com polícia própria atuando 24 horas por dia, por terra e por mar. 

O acesso é controlado por uma única ponte, com guarita. Ninguém entra sem identificação e o carro pode ser revistado.

Outro padrão do lugar: quem compra, muitas vezes derruba. Casas existentes são demolidas para dar lugar a projetos novos, sob medida. Aqui, não se compra imóvel. Se compra controle, privacidade e isolamento total.

Por fim, a ilha conta com um Clube privado, o Indian Creek Country Club e seu campo de golfe privado de 18 buracos, garantindo ainda mais comodidade e exclusividade aos moradores.

Indian Creek Island é o novo reduto dos bilionários

As mudanças implementadas pela reforma tributária começam a alterar a partir deste ano o ITBI e ITCMD, impostos que impactam no patrimônio de imóveis e na compra e venda. 

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado na transferência de propriedade de um imóvel de uma pessoa para outra (compra e venda), ou em outras transmissões como permuta. 

Seu valor compreende à 2% e 3% do valor do imóvel, mas pode variar bastante (2% a 4% ou mais) conforme a cidade, com a base de cálculo sendo o valor de mercado ou venal, calculado pela prefeitura. 

Já o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) ocorre em casos de transmissão não onerosa de bens ou direitos, tal como ocorre na herança ou na doação. O valor do ITCMD varia por estado, sendo calculado pela alíquota (percentual) aplicada sobre o valor venal (de mercado) do bem ou direito transmitido, podendo ser uma taxa única (ex: 4% em SP) ou progressiva, com base em faixas de valor. 

As novas regras buscam padronizar o processo destes dois impostos, além de aumentar a fiscalização a fim de reduzir brechas legais. A principal mudança no ITCMD é a adoção obrigatória de alíquotas progressivas em todos os estados, portanto quanto maior o valor da herança, maior a alíquota  aplicada. 

A base de cálculo também mudou, pois passará a incidir sobre o valor de mercado dos bens e não mais nos valores históricos ou contábeis. E essa nova base vale também para imóveis no exterior. 

Já no ITBI o que muda também é a base de cálculo, que agora será sobre o valor de mercado do imóvel declarado pelo contribuinte e não mais através de valores de referência municipais. 

O que muda na prática para o contribuinte é a fiscalização, onde heranças poderão ficar mais caras devido à alteração da base de cálculo destes impostos e também à criação do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) que vai garantir mais segurança em relação à operações e declarações.  

Reforma Tributária: Saiba quais impostos sobre imóveis mudam

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